Договор аренды предприятий

Гражданское право (ч. 2 Обязательственное право)

См. также Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"

См. также Письмо ФАС России от 05.07.2019 N АЦ/57280/19 "О направлении разъяснений" (по вопросу продления договора аренды государственного и муниципального имущества)

Понятие договора аренды предприятия

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК).

Договор аренды предприятия выделяется в отдельный вид аренды главным образом по признаку специфического предмета:

  • первого рода - предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (определяющий).
  • второго рода - действия сторон (составляющие вместе с первым предмет обязательства, вытекающего из договора аренды предприятия).

Особенность правового регулирования договора аренды предприятия:

  • к отношениям, регулируемым указанным договором, подлежат субсидиарному применению правила, регламентирующие договор аренды зданий и сооружений, и лишь при отсутствии таковых - общие положения об аренде имущества (п. 2 ст. 650 ГК).

Данный прием законодательной техники не превращает договор аренды предприятия в разновидность договора аренды зданий и сооружений, тем более что законодатель предельно четко выразил свою волю, назвав договор аренды предприятия среди отдельных видов договора аренды наряду с договором аренды зданий и сооружений (ст. 625 ГК).

По юридической природе договор аренды предприятия:

  • консенсуальный (порождает граж­данские права и обязанности с момента достижения сторонами со­глашения; последующая передача вещи или совершение иных действий осуществляется уже с целью их исполнения);
  • возмездный (встречное предоставление в виде платы);
  • двусторонний (или взаимный - порождает обязательства у обеих сторон);
  • синаллагматический (взаимнообязывающий, каждое из двух встречных обязательств является условием для другого; опосредует обмен встречными обязательствами-предоставлениями).

Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 658 ГК РФ). Соблюдение этих требований исключает возможность заключения договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, а вместе с этим и действие соответствующей нормы из числа общих положений о заключении гражданско-правовых договоров (п. 2 ст. 434 ГК).

В случае несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (п. 3 ст. 658 ГК).

Элементы договора аренды предприятия:

  1. предмет договора:
    • предприятие как имущественный комплекс, передаваемый во временное владение и пользование или во временное пользование (объект);
    • действия сторон по исполнению обязательств из договора (передача имущества, уплата арендной платы);
  2. иные существенные условия договора:
    • условия, которые названы существенными в законе (исходя из определения договора аренды; п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. п. 4, 12 ст. 22 ЗК РФ):
      1.  арендная плата;
    • условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение;
  3. стороны (субъекты) договора:
    • арендодатель (наймодатель);
    • арендатор;
  4. содержание договора:
    • права и обязанности сторон.  

{spoiler title=Предмет договора аренды предприятия opened=0}

Передаваемое предприятие как имущественный комплекс

ГК  РФ (§ 5 гл. 34) не включает правил об обязательном удостоверении состава предприятия, как это имеет место при продаже предприятия (п. 2 ст. 561 ГК РФ), однако арендодатель должен совершить определенные действия, являющиеся необходимыми для последующего заключения договора аренды предприятия и возможные только при условии полной инвентаризации предприятия.

В составе предприятия по договору аренды арендатору передаются (ст. 656 ГК РФ):

  • земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства;
  • в порядке, предусмотренном договором, - запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства;
  • права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием;
  • иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием;
  • права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права.

Помимо изложенного арендодатель должен уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию, что предполагает составление арендодателем (в качестве приложения к договору) полного перечня всех долгов (обязательств), включаемых в состав арендуемого предприятия. Невозможно передать предприятие в аренду и без бухгалтерского баланса.

Таким образом, в договоре аренды предприятия должны быть точно указаны состав и стоимость передаваемого в аренду предприятия, которые определяются на основе полной его инвентаризации.

Другое дело, что, в отличие от договора продажи предприятия, требования к форме договора аренды предприятия не включают требование о наличии в качестве обязательных приложений к договору соответствующих документов, удостоверяющих состав и стоимость имущества предприятия, передаваемого в аренду.

Не передаются по договору аренды:

  • права арендодателя, хотя и относящиеся к предприятию, однако полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью.

По общему правилу такие права не могут быть переданы арендатору без специального на то указания или иного правового акта. Вместе с тем, если все же в составе сдаваемого в аренду предприятия арендатору будут переданы и обязательства, которые не могут быть им исполнены в связи с отсутствием у него разрешения (лицензии), арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредиторами, а следовательно, и от ответственности за их неисполнение (п. 2 ст. 656 ГК).

Итак, необходимо выделить две категории прав арендодателя (собственника предприятия), в отношении которых в ГК предусмотрены два противоположных правила (пп. 1, 2 ст. 656):

  1. права, которые переходят к арендатору (по общему правилу):
    • на средства индивидуализации арендодателя и его товаров, работ или услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие);
    • права на использование таких средств индивидуализации, принадлежащие ему на основании лицензии.
  2. права, которые не переходят к арендатору (по общему правилу):
    • полученные арендодателем на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью (причем включение в состав передаваемого арендатору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от исполнения этих обязательств перед кредиторами и, следовательно, от ответственности за их неисполнение).

Предметом договора купли-продажи может быть и часть предприятия: цех, мастерская и т.д. (п. 2 ст. 132 ГК РФ). При этом отчуждаемое имущество должно образовывать технологически единое целое, замкнутый производственный цикл. 

Часть предприятия может быть продана по правилам о договоре продажи предприятия только после оформления данной части в каче­стве самостоятельного дела (бизнеса). 

Действия сторон по исполнению обязательств из договора аренды предприятия

Действия арендодателя по договору аренды предприятия заключаются:

  • в подготовке предприятия к передаче его в аренду (инвентаризация имущества предприятия, составление проекта передаточного акта и т.п.);
  • в передаче арендатору арендованного имущества;
  • в уступке арендатору прав требования и переводу на последнего долгов, связанных с деятельностью этого предприятия.

Действия арендатора по договору аренды предприятия заключаются:

  • в принятии арендованного имущества;
  • в надлежащем пользовании арендованным имуществом;
  • во внесении арендной платы;
  • в возврате арендованного имущественного комплекса арендодателю по окончании срока аренды.

{/spoiler}

{spoiler title=Иные существенные условия договора аренды предприятия opened=0}

По вопросу о размере арендной платы стороны должны руководствоваться нормами, регулирующими размер арендной платы по договору аренды здания или сооружения (ст. 654 ГК РФ): текст договора аренды предприятия в обязательном порядке должен включать условие о размере арендной платы под страхом признания договора незаключенным.

{/spoiler}

{spoiler title=Стороны договора аренды предприятия opened=0}

Сторонами договора выступают арендодатель и арендатор.

Арендодателем по договору аренды предприятия, как правило, является:

  • собственник имущества:
    1. коммерческая организация, либо
    2. некоммерческая организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность для достижения уставных целей и соответствующую этим целям, либо
    3. индивидуальный предприниматель;
  • или лицо, управомоченное собственником (представитель по доверенности, поверенный по договору поручения и т.д.).

Арендатором, исходя из предмета договора, также являются предприниматели.

{/spoiler}

{spoiler title=Замечание о сроке аренды opened=0}

Что касается условия договора о сроке аренды предприятия, то какие-либо специальные правила на этот счет отсутствуют как в числе положений, регулирующих аренду предприятий (§ 5 гл. 34 ГК), так и среди норм, регламентирующих аренду зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК). В связи с этим условие о сроке аренды должно определяться сторонами при заключении договора аренды предприятия. Однако отсутствие в договоре условия о сроке аренды предприятия не влечет признания его незаключенным, поскольку в силу п. 2 ст. 610 ГК в этом случае договор аренды предприятия признается заключенным на неопределенный срок.

С точки зрения целесообразности заключения договора аренды предприятия без указания срока его действия необходимо обратить внимание на возможные последствия признания такого договора заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Принимая во внимание трудоемкость заключения договора аренды предприятия, а также объем расходов, требуемых для исполнения указанного договора, представляется, что такая перспектива вряд ли устроит как арендатора, так и арендодателя.

{/spoiler}

{spoiler title=Уступка арендатору прав требований арендодателя, перевод долгов арендодателя opened=0}

Характерная особенность договора аренды предприятия, выделяющая его в самостоятельный вид договора аренды и отличающая его от других видов аренды, в том числе от договора аренды зданий и сооружений, заключается в том, что передача предприятия в аренду во всех случаях сопровождается:

  • с одной стороны, уступкой арендатору прав требований арендодателя;
  • с другой стороны - переводом на него долгов арендодателя, связанных с деятельностью передаваемого в аренду предприятия.

В ГК (§ 5 гл. 34) отсутствуют какие-либо специальные правила, которые бы регулировали порядок и условия уступки арендодателем прав требований арендатору по договорам и иным обязательствам, связанным с деятельностью предприятия. Права требования, подлежащие передаче арендатору вместе с предприятием, должны определяться в договоре аренды предприятия, их уступка арендатору осуществляется по общим правилам о цессии (ст. 382 - 386, 388 - 390 ГК).

Перевод долга требует во всех случаях согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК). Принимая во внимание, что у собственника (арендодателя) среднего или крупного предприятия могут быть сотни и тысячи кредиторов по обязательствам, связанным с деятельностью этого предприятия, в ГК предусмотрены положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на перевод долга по обязательствам, связанным с передаваемым в аренду предприятием, а также последствия нарушения этого порядка (ст. 657 ГК РФ).

Обязанностью арендодателя по договору аренды предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи арендатору этого предприятия. Объем прав кредиторов и последствия реализации ими своих прав для сторон поставлены в прямую зависимость от исполнения арендодателем обязанности по уведомлению кредиторов об аренде предприятия.

Кредиторам, как получившим уведомление о продаже предприятия, но не давшим согласие на перевод долга, так и не получившим такого уведомления, предоставлено право потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения арендодателем причиненных этим убытков. Разница между ними состоит в том, что кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение 3 месяцев со дня получения уведомления об аренде предприятия, а кредитор, не получивший такого уведомления, - в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

Кроме того, по долгам, включенным в состав данного предприятия, которые были переданы арендатору без согласия кредиторов на перевод этих долгов, арендодатель и арендатор после передачи предприятия последнему несут солидарную ответственность.

{/spoiler}

Содержание договора аренды предприятия (права и обязанности сторон)

Обязанности арендодателя по договору аренды предприятия

Арендодатель по договору аренды предприятия обязан:

  1. передать предприятие арендатору (по передаточному акту, подписываемому сторонами - ст. 659 ГК РФ; подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором):
    • вместе со всеми принадлежностями и документами;
    • в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества;
  2. предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду предприятие (ст. 656 ГК РФ);
  3. возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений имущества (независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия - ст. 662 ГК РФ);
  4. письменно уведомить и получить согласие кредиторов о переводе долгов в составе предприятия до его передачи (ст. 657 ГК РФ).

Обязанности арендатора по договору аренды предприятия

Арендатор по договору аренды предприятия обязан:

  1. пользоваться арендованным предприятием в соответствии с условиями договора;
  2. своевременно вносить арендную плату за пользование предприятием;
  3. поддерживать арендованное предприятие в надлежащем состоянии (в т.ч. проводить не только текущий, но и капитальный ремонт - ст. 661 ГК РФ);
  4. нести расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия (диспозитивно), а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества - ст. 661 ГК РФ;
  5. при прекращении договора аренды вернуть предприятие арендодателю.

Согласно ст. 664 ГК РФ возврат предприятия арендодателю осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами. При этом подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Дополнительные права арендатора предприятия (по сравнению с общими положениями о договоре аренды) (ст. 660 ГК РФ):

  • продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это:
    1.  не влечет уменьшения стоимости предприятия и
    2. не нарушает других положений договора аренды предприятия (норма не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом);
  • вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость (диспозитивно, ее содержание можно изменить в договоре).

{spoiler title=Особенности исполнения договора аренды предприятия opened=0}

Исполнение обязательств по договору аренды предприятия требует от арендодателя совершения определенных действий, не свойственных иным договорным обязательствам (например, за свой счет должен подготовить предприятие к передаче арендатору, составить и представить на подписание арендатору передаточный акт, в котором должны найти отражение сведения об уведомлении кредиторов о сдаче предприятия в аренду, данные о составе и стоимости имущества предприятия).

Обязательство арендодателя по передаче арендатору сданного в аренду предприятия считается исполненным с момента фактической передачи арендатору имущества, входящего в состав предприятия, и удостоверения данного факта путем подписания передаточного акта обеими сторонами договора аренды.

Отличительной особенностью договора аренды предприятия по сравнению с другими видами аренды имущества является наделение арендатора значительно более широким кругом правомочий по распоряжению имуществом, входящим в состав арендованного предприятия. Данное обстоятельство объясняется спецификой объекта аренды: арендатор получает во владение и пользование действующее предприятие ("предприятие на ходу"), эксплуатация которого невозможна без реализации части имущества, входящего в состав предприятия, и приобретения нового имущества.

В случае нарушения арендатором установленных законом или договором ограничений в распоряжении имуществом, входящим в состав арендованного предприятия, подлежат применению общие положения ГК об ответственности должника за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (прежде всего ст. 393 ГК РФ о возмещении убытков), а также о способах защиты субъективных гражданских прав (ст. 12 ГК). В частности, в случае отчуждения имущества из состава арендованного предприятия, которое повлекло уменьшение стоимости арендованного предприятия в целом, по иску арендодателя соответствующая сделка может быть признана недействительной, а отчужденное имущество будет возвращено в состав арендованного предприятия.

Кроме того, если нарушение арендатором условий договора носит существенный характер, арендодатель не лишен права потребовать расторжения договора в судебном порядке (ст. 619, п. 2 ст. 450 ГК).

Предоставление арендатору немалых возможностей по распоряжению имуществом, которое входит в состав арендованного предприятия, сочетается с возложением на него практически всех обязанностей по содержанию предприятия и несению расходов по его эксплуатации. Это тоже отличительная черта договора аренды предприятия как отдельного вида договора аренды имущества. При аренде иных видов имущества указанные обязанности обычно распределяются между обеими сторонами договора. В частности, осуществление капитального ремонта сданного в аренду имущества, в том числе и при аренде зданий и сооружений, по общему правилу возлагается на арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК). В процессе исполнения договора аренды предприятия поддержание в течение всего срока действия договора этого предприятия в надлежащем техническом состоянии, осуществление как текущего, так и капитального ремонта является обязанностью арендатора. Именно арендатор несет все расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия и с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества (ст. 661 ГК).

В процессе эксплуатации имущества арендованного предприятия арендатором могут быть произведены неотделимые улучшения этого имущества (разрешение арендодателя на это не требуется). Стоимость таких улучшений должна быть возмещена арендатору за счет арендодателя. Лишь в одном случае арендодатель может быть освобожден судом от возмещения стоимости улучшений имущества арендованного предприятия, произведенных арендатором. Для этого он должен доказать, что эти "улучшения" по своей стоимости несоразмерны реальному улучшению качества и эксплуатационных свойств имущества либо что они произведены арендатором без учета принципов добросовестности и разумности (ст. 662 ГК).

Положения ГК об изменении или расторжении договора, а также о последствиях недействительности сделок, предусматривающие возврат или взыскание в натуре переданного (полученного) по договору, могут применяться к договору аренды предприятия при условии, что такие последствия не нарушают существенно прав и охраняемых законом интересов кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам (ст. 663 ГК).

Возврат арендованного предприятия в связи с прекращением договора аренды должен быть произведен арендатором с соблюдением правил, установленных для передачи предприятия в аренду, с той лишь разницей, что обязанности по подготовке имущества, составлению передаточного акта и представлению его на подписание на этот раз возложены на арендатора (ст. 664 ГК).

О прекращении договора аренды арендатор должен письменно уведомить своих кредиторов по обязательствам, связанным с деятельностью арендованного предприятия. Кредиторы, в свою очередь, вправе потребовать от арендатора прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных этим убытков. После возврата предприятия арендодателю арендатор вместе с арендодателем несет солидарную ответственность по долгам, которые были переведены на арендодателя без согласия кредиторов арендатора.

Обязательство арендатора по возврату предприятия арендодателю считается исполненным с момента подписания обеими сторонами соответствующего передаточного акта.

{/spoiler}

Разделы сайта