Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением

Гражданское право (ч. 2 Обязательственное право)

Договор ренты - это соглашение, при котором одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде (ст. 583 ГК РФ):

  • определенной денежной суммы либо
  • предоставления средств на его содержание в иной форме.

Гражданский кодекс РФ содержит гл. 33 "Рента и пожизненное содержание с иждивением".

Договор пожизненного содержания с иждивением - это только разновидность договора пожизненной ренты.

Правовое регулирование договора ренты:

  1. применяются нормы о соответствующем виде (подвиде) договора ренты (постоянная или пожизненная рента);
  2. при их недостаточности - "Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением" (§ 1 гл. 33 ГК РФ);
  3. помимо этого, отношения, связанные с передачей имущества под выплату ренты, регулируются (п. 2 ст. 585 ГК РФ):
    • правилами о купле-продаже (при возмездной передаче имущества в собственность плательщику ренты) либо
    • правилами о дарении (если передача имущества совершалась безвозмездно).

{spoiler title=Подробнее opened=0}

И теми и другими нормами руководствуются, когда иное не установлено правилами о договоре ренты вообще, отдельных ее видов (подвидов) в частности, а равно не противоречит существу самого договора ренты. Так, из норм о купле-продаже могут быть указаны в числе подлежащих применению те, в которых предусмотрены момент перехода риска случайной гибели передаваемого имущества (ст. 459 ГК), обязанность передать вещь свободной от прав третьих лиц (ст. 460 ГК), обязанности сторон при предъявлении третьим лицом иска об изъятии у покупателя переданной ему вещи (ст. 462 ГК). 

Среди субсидиарно применяемых норм о дарении могут быть выделены, в частности, ст. 580 ГК (о последствиях причинения вреда, вызванного недостатком подаренной вещи) и п. 2 ст. 576 (о передаче в дар имущества, находящегося в общей совместной собственности). При этом применительно к дарению во всяком случае исключается возможность использования любых статей, относящихся к консенсуальному договору дарения (т.е. такому, который предусматривает обязательство передать другому лицу вещь в виде дара в собственность). Это связано с отмеченным уже выше реальным характером договора ренты.

{/spoiler}

Сущность ренты:

  • предоставление (передача) в собственность имущества в обмен на периодически выплачиваемую денежную сумму, предназначенную для обеспечения содержания.

Признаки ренты:

  1. получению ренты предшествует передача плательщику определенного имущества;
  2. рента носит в принципе непрерывный характер (в этой связи она по общему правилу не ограничивается каким-либо предельным сроком или во всяком случае никогда не бывает разовой);
  3. рента не связана с предпринимательской деятельностью и соответственно она не представляет собой прибыли (рента вообще не является доходом, полученным от любой другой деятельности, в том числе и не подпадающей под признаки предпринимательской).

Виды ренты (п. 2 ст. 583 ГК РФ):

  • постоянная рента (бессрочная обязанность выплачивать ренту) или
  • пожизненная рента (на срок жизни получателя ренты).

Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Отграничение договора ренты от договора купли-продажи:

  1. договор ренты в отличие от купли-продажи предполагает иное встречное удовлетворение:
    • по договору купли-продажи покупатель выплачивает за товар (в том числе проданный с рассрочкой платежа) определенную цену;
    • по договору ренты объем причитающихся получателю платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента)";
  2. направленность (основная цель) купли-продажи - это смена собственника имущества, а направленность (основная цель) ренты - получение материальной помощи от контрагента (договор купли-продажи завершается переходом права собственности, а договор пожизненного содержания этим только начинается).

Юридическая природа договора ренты: 

  • реальный (договор считается заключенным только с момента передачи имущества плательщику ренты);
  • возмездный (сторона, предоставившая имущество, должна получать встречное удовлетворение в виде выплачиваемой ренты);
  • односторонний (альтернативное мнение - двухсторонний (взаимный) , см. ниже).

{spoiler title=Подробнее opened=0}

Возмездный договор

Бесспорным по сути всегда было и остается признание соответствующего договора (теперь - договора ренты, а раньше - договора пожизненного содержания с иждивением) возмездным: он предполагает встречное удовлетворение в том же смысле, как и ст. 423 ГК. Речь идет о том, что сторона, предоставившая имущество, должна получать встречное удовлетворение в виде выплачиваемой ренты. В договоре ренты возмездность выражена в выплате, лишь сходной с процентами. В данном случае сумма, переданная получателем ренты ее плательщику, трансформируется в "проценты", уплата которых осуществляется в указанные в договоре сроки и в установленных им размерах. При этом договором может быть предусмотрена выплата бессрочно (имеется в виду постоянная рента) либо на срок жизни гражданина (пожизненная рента и ее разновидность - пожизненное содержание с иждивением).

Реальный договор

Иная ситуация сложилась с отнесением договора ренты к числу реальных или консенсуальных. Известно, что в конечном счете деление договоров на реальные и консенсуальные основано на различии той роли, которую играет связанная с договором передача вещи (имущества):

  • при реальном договоре передача - необходимый элемент его заключения, а потому: нет передачи - нет и договора;
  • консенсуальным считается договор, заключенный еще до передачи вещи, вследствие чего собственно передача составляет элемент содержания (исполнения) договора.

Действующий ГК РФ в определении не только договора ренты (п. 1 ст. 583), но также и договора пожизненного содержания с иждивением (п. 1 ст. 601) предусмотрел, что получатель ренты "передает... в собственность имущество". Тем самым Кодекс сохранил тот же, присущий всем реальным договорам, признак: заключение договора требует передачи вещи (имущества).

Односторонний договор

В литературе произошло определенное разделение мнений и по вопросу о том, следует ли отнести рассматриваемый договор к числу одно- или двусторонних.

При этом те, кто считают договор ренты реальным, как правило, последовательны в его признании односторонним, в то время как сторонники консенсуальности договора столь же единодушно считают его двусторонним. Таким образом, ключевое значение придается включению договоров ренты в число реальных или консенсуальных.

{/spoiler}

Форма договора ренты

  • независимо от вида и стоимости передаваемого плательщику имущества договор ренты подлежит нотариальному удостоверению (ст. 584 ГК РФ), что позволяет максимально гарантировать интересы ее получателя, так как рента может оказаться для последнего основным или по крайней мере одним из основных источников средств к существованию.

При отсутствии нотариального удостоверения совершенная сделка является ничтожной (ст. 163 ГК РФ).

{spoiler title=Примечание opened=0}

Ст. 586 ГК РФ, ч. 2 и 4 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" позволяют сделать вывод, что при заключении договора ренты производится запись об обременении соответствующей недвижимости рентой. Обременение рентой недвижимого имущества устанавливает дополнительную гарантию для получателя ренты в случаях, когда плательщик ренты отчуждает переданное ему в собственность получателем недвижимое имущество (земельный участок, предприятие, здание, сооружение и т.п.): в случае отчуждения недвижимости плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

При отсутствии нотариального удостоверения независимо от того, какое именно имущество предоставлялось в оплату ренты, совершенная сделка является ничтожной, т.е. недействительной с самого начала. Соответственно наступает двусторонняя реституция, выражающаяся в обязанности возвратить все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах. Такая санкция может оказаться особенно чувствительной для той из сторон, которая должна получать ренту, и прежде всего в случаях, когда речь идет о пожизненном содержании с иждивением.

{/spoiler}

Элементы договора ренты:

  1. предмет:
    • передаваемое имущество (движимое или недвижимое) (объект);
    • рента (её характер или размер, порядок выплат и т.п.) (объект);
    • действия сторон при исполнении договора (передача и прием имущества, выплаты ренты);
  2. иные существенные условия договора:
    • условия, которые названы существенными в законе (при передаче под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества - обязанность плательщика ренты):
      1. предоставить обеспечение исполнения его обязательств (ст. 329 ГК РФ) либо
      2. застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств;
    • условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение;
  3. стороны (субъекты) договора:
    • получатель ренты;
    • плательщик ренты;
  4. содержание договора:
    • права и обязанности сторон.

{spoiler title=Предмет договора opened=0}

К числу существенных условий в данном договоре, как и в любом другом, относится прежде всего предмет договора:

  • передаваемое имущество (движимое или недвижимое) (объект)
  • рента (её характер или размер, порядок выплат и т.п.) (объект);
  • действия сторон при исполнении договора (передача и прием имущества, выплаты ренты);

Передаваемое имущество (движимое или недвижимое)

Конкретизация передаваемого имущества для признания существенным условием договора в данном случае неодинакова.

Так, в силу п. 1 ст. 583 ГК РФ для денежной ренты необходима ее "определенность". В то же время ст. 590 ГК РФ, имея в виду постоянную ренту, устанавливает, что рента (в данном случае она должна быть непременно денежной) выплачивается в размере, установленном договором. Следовательно, цена или соответствующие действия в виде выплаты денежной ренты являются существенным условием такого договора.

Что же касается ренты натуральной и имущества, передаваемого под выплату ренты, то их цена к числу существенных условий не относится. При отсутствии цены в возмездном договоре (в том и в другом случае) она исчисляется в порядке, установленном п. 3 ст. 424 ГК (имеется в виду цена, "которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы и услуги").

Договором может быть предусмотрена передача имущества под выплату ренты в собственность плательщику не только за плату, но и безвозмездно. В первом случае переданное имущество служит полным, а во втором - соответственно частичным эквивалентом выплачиваемой ренты.

{/spoiler}

{spoiler title=Иные существенные условия договора opened=0}

Условия, которые названы существенными в законе (при передаче под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества)

В договоре должны быть предусмотрены указанные в ст. 587 ГК РФ способы обеспечения исполнения плательщиком ренты обязанности по выплате ренты. В самом ГК названо существенным, а значит таким, без согласования которого договор не считается заключенным, условие, закрепляющее обязанность плательщика в случаях, когда речь идет о передаче под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, предоставить определенные гарантии получателю ренты (п. 2 ст. 587 ГК):

  •  предоставить обеспечение исполнения его обязательств (ст. 329 ГК РФ) либо
  • застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств;

В отношении недвижимого имущества соответствующее обеспечение исполнения обязательства (залог) вытекает непосредственно из императивной нормы закона: получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ).

{/spoiler}

{spoiler title=Стороны (субъекты) договора ренты opened=0}

Получатель ренты

В определении рассматриваемого договора, равно как и в других статьях § 1 гл. 33 ГК ("Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением"), отсутствуют какие-либо указания, ограничивающие участие в данном договоре отдельных субъектов гражданского права. Такие ограничения установлены применительно к отдельным видам (подвидам) договора ренты:

  • для постоянной ренты (ст. 589 ГК РФ) получателями могут быть как собственники передаваемого имущества, так и третьи лица, в пользу которых устанавливается рента, но только:
    1.  физические лица;
    2. некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности;
  • для пожизненной ренты (ст. 596 ГК РФ):
    • только физические лица.

Плательщики ренты

Что же касается плательщиков ренты, то таковыми могут стать

  • физические лица,
  • коммерческие или некоммерческие организации,

заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты.

{/spoiler}

{spoiler title=О безвозмездной или возмездной передаче имущества в собственность плательщика под выплату ренты opened=0}

Ст. 585 ГК РФ содержит презумпцию в пользу безвозмездной передачи имущества в собственность плательщика под выплату ренты.

Следовательно, возмездность должна быть предусмотрена договором.

В случаях, когда в договоре закреплена возмездность передачи имущества под выплату ренты, применяется указанная в нем цена этого имущества. Однако, если договор ограничился указанием на необходимость оплаты переданного имущества, но цену не предусматривает, этот пробел и в данном случае может быть устранен в соответствии с тем, что содержится на этот счет в п. 3 ст. 424 ГК.

Легальная возможность подобного решения вопроса исключает цену, выплачиваемую за передаваемое под выплату ренты имущество, из числа существенных условий рассматриваемого договора.

{/spoiler}

{spoiler title=Особенности пожизненного содержания с иждивением opened=0}

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

К договору пожизненного содержания с иждивением субсидиарно применяются правила о пожизненной ренте.

Кроме того, обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

В силу личного характера обязательств по предоставлению содержания к наследнику получателя ренты не может перейти право требования по предоставлению содержания.

Объект договора пожизненного содержания с иждивением:

  • только недвижимое имущество, которое отчуждается под выплату ренты;
  • рента, которая выплачивается получателю.

В качестве ренты в договоре определяется форма обеспечения плательщика (ст. 602 ГК РФ):

  • обеспечение потребностей гражданина в жилище, питании и одежде;
  • уход за гражданином;
  • оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

{/spoiler}

Содержание договора ренты (права и обязанности сторон)

В любом рассматриваемом договоре в его содержание входит обязанность плательщика платить ренту, т.е. выплачивать ее в указанном договором порядке и размере. Эта общая норма конкретизируется применительно к особенностям каждого из видов (подвидов) договора ренты.

Общие положения о договоре ренты не включают на этот счет специальных указаний. Предусмотренное в § 1 гл. 33 ГК регулирование относится главным образом к способам обеспечения прав получателя ренты. Первый из таких способов связан с тем, что рента обременяет возникшее у плательщика право собственности на полученное им под выплату ренты имущество. Подобно другим обременениям и это обладает общим для вещного права признаком: следованием за вещью.

При этом установлена дополнительная гарантия для получателя ренты в случаях, когда плательщик ренты отчуждает переданное ему в собственность получателем недвижимое имущество (в качестве примера в ГК выделяются земельные участки, предприятия, здания, сооружения) - перед получателем ренты появляются сразу два должника:

  1. тот, кто приобрел обремененную рентой недвижимость у ее плательщика,
  2. сам плательщик - лицо, заключившее договор с получателем ренты (п. 2 ст. 586 ГК).

{spoiler title=Подробнее opened=0}

В виде общего правила предполагается, что ответственность первоначального плательщика перед получателем ренты по отношению к приобретателю обремененного рентой имущества является субсидиарной в том смысле, как это предусмотрено ст. 399 ГК. Имеется в виду обязательность предварительного заявления требования основному должнику (в данном случае - приобретателю) о возврате переданного под выплату ренты недвижимого имущества с тем, что впоследствии - при отказе удовлетворить это требование либо неполучении ответа на предъявленное требование в разумный срок - получатель ренты приобретает возможность обращения с таким же требованием к субсидиарному должнику (плательщику, заключившему в свое время договор ренты).

Первоначальный плательщик может нести и солидарную ответственность с лицом, которому передана вещь. Такую возможность предусматривает п. 2 ст. 586 ГК со ссылкой на "договор". Пункт 2 ст. 586 ГК не уточняет, правда, о каком договоре идет речь. Но, очевидно, имеется в виду договор ренты. Это объясняется тем, что и при солидарной, и при субсидиарной ответственности у получателя ренты в подобных случаях все равно будут те же два упомянутых выше должника. При этом в зависимости от обстоятельств кто-нибудь из них или оба должника вместе в какой-либо части понесут в полном объеме ответственность перед получателем ренты.

В то же время интересы последнего, как и любого иного кредитора, оказываются гарантированными в большей степени при солидарной ответственности содолжников. Этот свой интерес получатель ренты и обеспечивает, заранее закрепляя в договоре ренты на случай продажи соответствующего имущества солидарную ответственность продавца (плательщика ренты) и покупателя.

Однако при определенных условиях форма ответственности может устанавливаться и без участия должников. Имеется в виду, что солидарная ответственность первого и последнего приобретателя имущества, переданного в виде платы, может возникнуть, в частности, в ситуации, предусмотренной п. 3 ст. 60 ГК для случаев реорганизации юридического лица - плательщика ренты. Мы говорим о ситуации, при которой разделительный баланс не дает возможности определить правопреемника в обязательстве выплачивать ренту.

{/spoiler}

Особые гарантии предусмотрены для защиты интересов получателя ренты, учитывая при этом, помимо прочего, что им было передано для выплаты ренты определенное имущество.

Получатель ренты вправе:

  • расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора, в случае:
    1.  невыполнения плательщиком ренты обязанностей, предусмотренных п. 2 ст. 587 ГК РФ:
      • предоставить обеспечение исполнения его обязательств (ст. 329 ГК РФ) либо
      • застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств;
    2. утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает.
  • при постоянной ренте - требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:
    1.  плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
    2. плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;
    3. недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;
    4. в других случаях, предусмотренных договором.
  • при пожизненной ренте:
    1. требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных ст. 594 ГК РФ (выкупная цена), либо расторжения договора и возмещения убытков - в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты;
    2. если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно - при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Во всех случаях, когда под выплату ренты переданы денежная сумма или иное движимое имущество, в договор ренты должно быть внесено условие, которое предусматривает

  • либо использование определенного способа обеспечения исполнения обязательства (имеются в виду неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток или другой способ, предусмотренный в законе или договоре),
  • либо страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства выплатить ренту.

Придавая особое значение данному договорному условию, ГК (ст. 587) признает его существенным, а это означает, что при отсутствии указанного условия договор не будет считаться заключенным.

{spoiler title=Подробнее opened=0}

Отметим здесь также, что если при залоге недвижимости, принадлежащей получателю ренты, именно залоговое (ипотечное) право возникает непосредственно из закона, то в отношении движимости (например, при передаче какой-либо драгоценности плательщику ренты) получатель вправе использовать любой способ обеспечения исполнения и только в этом числе залог. В отличие от ипотеки в данном случае речь пойдет об обычном залоге, который возникает из договора и соответственно подчиняется требованиям ст. 339 ГК к форме договора о залоге и кругу его существенных условий.

Правила о залоге позволяют и еще в одном смысле обеспечивать интересы получателя ренты. Имеется в виду предусмотренное ст. 604 ГК запрещение плательщику ренты сдавать недвижимое имущество, переданное в обеспечение пожизненного содержания с иждивением, в залог, не имея на то согласия получателя ренты.

Возможен, наконец, вариант, при котором существенное условие, о котором шла речь (т.е. условие об определенном способе обеспечения или о страховании), включается в договор и тем самым только в этом случае, при наличии других существенных условий, он должен считаться заключенным. Однако плательщик ренты признается не исполнившим обязанности, указанные в этом условии (передать задаток, предоставить банковскую гарантию, осуществить страхование указанных рисков и т.п.), тогда, когда имущество, переданное в обеспечение плательщику ренты, окажется утраченным или его состояние ухудшится, притом даже в случае, если все это произойдет вследствие обстоятельств, за которые получатель ренты не отвечает.

При просрочке исполнения обязательства по выплате ренты плательщиком с него взыскиваются проценты в установленном договором размере. В качестве варианта на случай отсутствия в договоре указаний относительно размера процентов взысканию в соответствии со ст. 588 ГК подлежат проценты, предусмотренные в ст. 395 ГК. Имеется в виду учетная ставка банковского процента. И здесь следует говорить не о неустойке, а об оплате пользования чужими средствами плательщиком ренты. По этой причине, несмотря на название ст. 588 ГК - "Ответственность за просрочку выплаты ренты", нормы об ответственности, в частности об основаниях ее наступления, в данном случае не действуют. А значит, обязанность уплатить проценты в указанном в п. 1 ст. 395 ГК размере наступает в силу самого факта несвоевременной уплаты ренты. В таком случае речь идет не об ответственности, а о долге. Приведенный вывод следует и из п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г. N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами". Постановление разграничивает требование об уплате процентов за пользование денежными средствами, предоставленными в качестве займа или коммерческого кредита, и основанное непосредственно на п. 1 ст. 395 ГК требование, существо которого составляет применение ответственности за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства.

{/spoiler}

Разделы сайта