Постановление Конституционного Суда РФ от 05.03.2020 N 11-П "По делу о проверке конституционности подпунктов 4 и 5 пункта 1 и пункта 5 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки И.С. Бутримовой" (само наличие у собственников земельных участков убытков, вызванных правомерным ограничением их прав на землю, является основанием для их возмещения)
См. также п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"
О разъяснении некоторых вопросов, связанных с определением местоположения границ земельного участка при осуществлении постановки его на государственный кадастровый учет см. Письмо Росреестра от 16.02.2016 N 19-00221/16
{spoiler title=Письма ФНС opened=0}
Письмо ФНС России от 28.08.2019 N БС-4-21/17216@ "О рекомендациях по определению вида некоторых объектов имущества (движимое/недвижимое) в целях администрирования налога на имущество организации"
См. также Письмо ФНС России от 18.10.2018 N БС-4-21/20327@ "О судебных спорах о квалификации объектов в качестве недвижимых вещей"
{/spoiler}
{spoiler title=Письма Минэкономразвития opened=0}
См. также Письмо Минэкономразвития России от 14.03.2017 N ОГ-Д23-2633 "О порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество"
См. также Письмо Минэкономразвития России от 04.12.2015 N Д23и-5877 "Относительно государственного кадастрового учета объектов недвижимости, права на которые признаны в судебном порядке (в порядке статей 222, 234 Гражданского кодекса Российской Федерации)"
{/spoiler}
Правовой режим недвижимого имущества как объекта гражданских прав
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся (ст. 130 ГК РФ):
- земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;
- подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания; законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество;
- жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь (ст. 133.1 ГК РФ).
К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.
Особенности правового режима недвижимости:
- Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ).
- Обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения (ст. 316 ГК РФ).
- Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости (ст. 219 ГК РФ).
- Право собственности на недвижимое имущество, передаваемое по договору, возникает с момента государственной регистрации отчуждения (перехода права собственности на нее к покупателю) (ст. 223 ГК РФ).
- Установлен особый порядок:
- Установлены более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст. 234 ГК РФ).
- Действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость (п. 4 ст. 334 ГК РФ, Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
- Установлены особые условия продажи и сдачи в аренду недвижимости (например, при продаже или аренде зданий, сооружений и предприятий одновременно с передачей покупателю права собственности на них передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования - ст. 552 ГК РФ, и др.).
Правовое значение государственной регистрации недвижимости:
- только государственная регистрация признается государством в качестве юридического акта, влекущего возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество;
- государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке;
- каждое заинтересованное лицо вправе ознакомиться со сведениями о любом объекте недвижимости, содержащимися в Едином государственном реестре.
Такая регистрация осуществляется учреждениями Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в Едином государственном реестре. Регистрационная запись является завершающим элементом сложного фактического состава, порождающего возникновение, прекращение, изменение или переход соответствующего права. Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимость, имеют открытый характер и могут быть предоставлены любому лицу по любому объекту недвижимости. Отказ в государственной регистрации может быть обжалован в суд.
{spoiler title=Отграничение государственной регистрации права от кадастрового и иного технического учета opened=0}
- Государственная регистрация прав на недвижимость имеет гражданско-правовое значение.
- Кадастровый и иной технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости сам по себе не имеет правопорождающего значения и не влияет на действительность совершенных сделок.
Однако в отсутствие данных кадастрового учета соответствующий земельный участок (или иной объект недвижимости) нельзя считать обособленным, т.е. индивидуально определенным и в силу этого способным быть объектом субъективных имущественных прав. Более того, при изменении данных кадастрового учета в результате объединения или разделения земельных участков одни из них юридически прекращают существование, а другие (вновь образованные) появляются в качестве объектов гражданских прав.
{/spoiler}
Имущественные комплексы как объект гражданских прав
Имущественный комплекс можно определить как управляемый внешним субъектом неделимый сложный объект гражданского права, состоящий из элементов (недвижимых и движимых вещей), объединенных и используемых по общему назначению как единое целое.
К имущественным комплексам относятся предприятия и некоторые другие объекты (например, паевые инвестиционные фонды).
Предприятие как имущественный комплекс
Предприятие (как объект прав) - это имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ).
Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
{spoiler title=Замечание opened=0}
Термин «предприятие» используется в российском законодательстве и для обозначения некоторых видов юридических лиц - субъектов гражданского права (см., например, Федеральный закон от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях").
Однако в имущественном обороте предприятия являются объектами, а не субъектами права.
{/spoiler}
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая:
- земельные участки;
- здания, сооружения;
- оборудование, инвентарь;
- сырье, продукцию;
- права требования, долги;
- права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
{spoiler title=Замечание по устойчивым хозяйственным связям opened=0}
Некоторые авторы включают в состав предприятия и устойчивые хозяйственные связи с потребителями продукции или услуг, весьма важные в условиях конкурентного рыночного хозяйства. Именно поэтому действующее предприятие («бизнес») обычно стоит дороже, чем простая совокупная «балансовая стоимость» его наличного имущества или чистых активов.
Наличие устойчивых хозяйственных связей составляет весьма важную особенность предприятия как имущественного комплекса и обычно предопределяет целесообразность совершения сделок с ним именно как с имущественным комплексом, а не как с простой совокупностью вещей и других объектов.
{/spoiler}
Самостоятельным объектом гражданского оборота могут являться:
- часть предприятия (например, имущество цеха);
- производственная единица (элемент предприятия), не имеющая гражданской правосубъектности (например, небольшой магазин, кафе, гостиница, ателье и т.п.).
В случаях продажи, аренды, залога или совершения иных сделок с такими имущественными комплексами их собственник (юридическое лицо или гражданин, в том числе индивидуальный предприниматель) в соответствии с условиями договора передает приобретателю или другому контрагенту не только входящие в их состав недвижимые и движимые вещи, но и относящиеся к ним свои права, обязанности и даже «клиентеллу» ( п. 2 ст. 132, ст. 559, ст. 656 ГК РФ).
Таким образом, предприятие (или его часть) как единый имущественный комплекс является самостоятельным объектом не любых имущественных, а только обязательственных прав (главным образом различных сделок в соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 130 ГК), связанных с передачей этого имущества от одних лиц к другим. Оно не может стать единым объектом вещного права (собственности), ибо в «статике» (состоянии принадлежности, а не передачи) этот комплекс неизбежно юридически распадается на различные объекты с различным гражданско-правовым режимом: вещи, обязательственные и исключительные права и т.д. Неудачно поэтому законодательное признание «предприятия в целом» недвижимостью (недвижимой вещью) (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК), поскольку оно может создать неправильное представление о возможности установления на этот объект обязательственных прав (как на единую вещь) вещного права (собственности).
Особым объектом гражданских прав (единой вещью) может быть признан технологический имущественный комплекс (например, газопроводы с компрессорными станциями и тому подобным оборудованием, установки по переработке нефти и иного сырья и т.п.). От предприятия этот комплекс отличается тем, что в его состав входят только вещи, но не права и обязанности. При этом составляющие его вещи разнородны (недвижимость — земельный участок, здания, сооружения; движимость — оборудование и т.д.), но объединены единым хозяйственным назначением, что делает целесообразным его рассмотрение опять-таки как единого объекта имущественного оборота, но не вещных прав.
Паевый инвестиционный фонд как имущественный комплекс
В качестве имущественных комплексов закон рассматривает также паевые инвестиционные фонды (ПИФы).
Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) - обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией (ст. 10 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах").
Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом.
Как единый комплекс имущество ПИФ выступает только в виде объекта договора доверительного управления, заключаемого его совладельцами с управляющей компанией.