Договор продажи предприятия

Понятие договора продажи предприятия

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК РФ).

Выделение договора продажи предприятия в качестве самостоятель­ной разновидности договора продажи недвижимости обусловлено спе­цификой предмета — предприятия как имущественного комплекса, ис­пользуемого для предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 132 ГК).

К отношениям, связанным с продажей предприятия, подлежат субсидиарному применению правила, регулирующие договор продажи недвижимости (§ 7 главы 30 ГК РФ), а при отсутствии таковых - общие положения о купле-продаже (§ 1 главы 30 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что согласно ст. 566 ГК РФ правила ГК РФ о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора купли-продажи, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору продажи предприятия, если такие последствия:

• существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и
• не противоречат общественным интересам.

Юридическая природа договора продажи предприятия:

• возмездный;
• двусторонний (взаимный);
• консенсуальный.

Форма договора продажи предприятия

Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434), с обязательным приложением к нему документов, указанных в п. 2 ст. 561 ГК РФ, а именно:

1. акта инвентаризации;
2. бухгалтерского баланса;
3. заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также
4. перечня всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость от про­давца к покупателю согласно п. 1 ст. 551 ГК подлежит государствен­ной регистрации. Поэтому право собственности на предприятие возникает у покупателя на основе сложного юридического соста­ва, а именно:

1. заключенного договора (сделки) продажи предприятия и
2. акта государственной регистрации перехода права собственности.

Элементы договора продажи предприятия:

1. предмет договора:
   
   • предприятие как имущественный комплекс (объект);
   • действия по приёмо-передаче продаваемого предприятия (действия сторон);
2. иные существенные условия договора:
   
   • условия, которые названы существенными в законе (ст. 555 ГК РФ):
     1. цена;
   • условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение;
3. стороны (субъекты) договора:
   
   • продавец;
   • покупатель.
4. содержание договора:
   •  права и обязанности сторон.  

{spoiler title=Предмет договора продажи предприятия opened=0}

Предметом договора, обусловившим его выделение в качестве отдельной разновидности купли-продажи, является предприятие или его часть.

Предприятие - это имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью и используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 132 ГК РФ).

Состав предприятия как имущественного комплекса (п. 2 ст. 132 ГК РФ):

• все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также
• права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и
• другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Вместе с тем согласно п. 3 ст. 559 ГК РФ права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.

Предметом договора купли-продажи может быть и часть предприятия: цех, мастерская и т.д. (п. 2 ст. 132 ГК РФ). При этом отчуждаемое имущество должно образовывать технологически единое целое, замкнутый производственный цикл.

Часть предприятия может быть продана по правилам о договоре продажи предприятия только после оформления данной части в каче­стве самостоятельного дела (бизнеса). Для этого необходимо присвое­ние данной части коммерческого обозначения, передача ей клиентуры и т.д. И лишь благодаря этому она приобретет признаки самостоятель­ного предпринимательского дела — предприятия (бизнеса) — оборотоспособного объекта гражданских прав. Именно поэтому предприятие как имущественный комплекс нельзя отнести к сложным вещам в традиционном смысле - соединению разнородных вещей, имею­щих между собой материальную связь, например здание, корабль, шкаф.

Такой же позиции придерживается и судебная практика. ВАС РФ считает, что ма­териальные активы, входящие в имущественный комплекс, характеризуемый ввиду сво­ей производственной цели как предприятие, не могут отчуждаться в совокупности от­дельно от пассивов предприятия (в первую очередь его долгов), выступающих как сво­его рода обременение активов (имущества) (см. постановление Президиума ВАС РФ от 30 января 2002 г. № 6245/01 ).

Комплексы вещей (станки, здания), не обладающие свойствами замкнутого производства, не образуют предмет рассматриваемого договора. К отчуждению таких вещей будут применяться общие положения о купле-продаже.

Закон требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были ука­заны данные, позволяющие определенно установить недвижимое иму­щество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответст­вующем земельном участке либо в составе другого недвижимого иму­щества. К детализации предмета договора продажи предприятия ГК РФ устанавливает повышенные требования. Согласно ст. 561 ГК РФ в договоре продажи предприятия определяются состав и стоимость продаваемого предприятия на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации.

{/spoiler}

{spoiler title=Иные существенные условия договора продажи предприятия opened=0}

Условие о цене является существенным условием договора прода­жи предприятия. При отсутствии в договоре согласованного условия о цене продаваемого предприятия он считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК).

При определении цены предприятия принимается во вни­мание не только стоимость составляющего его имущества. Цена пред­приятия как бизнеса напрямую зависит от его деловой репутации, ре­номе — goodwill. Внешне это выступает как цена знаков индивидуализации, которая иногда может быть сравнима с ценой передаваемых материальных активов или даже значительно превышать ее.

{/spoiler}

{spoiler title=Стороны (субъекты) договора opened=0}

В роли продавца предприятия по общему правилу могут выступать:

1. собственник предприятия:
   • гражданин-предприниматель или
   • юридическое лицо;
2. уполномоченный государственный орган (при продаже имуще­ственного комплекса, принадлежащего унитарному государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления), выступающий от имени соответствующего публичного образования как собственника прода­ваемого имущества.

Покупателями предприятия могут быть:

• граждане-предпринимате­ли;
• юридические лица;
• государство;
• муниципальные образования.

Помимо общих требований к покупателям предприятия, закреплен­ных в гражданском законодательстве, в законодательстве о привати­зации и несостоятельности (банкротстве) могут устанавливаться осо­бые требования к ним.

{/spoiler}

Преддоговорные действия сторон и заключение договора продажи предприятия

Перед заключением данного договора стороны должны:

1. совершить предварительные действия по удостоверению состава продаваемого предприятия;
2. провести аудиторскую проверку его деятельности;
3. осу­ществить оценку предприятия как бизнеса.

На основании их результа­тов в соответствии со ст. 561 ГК РФ должны быть составлены и рассмот­рены сторонами:

• акт инвентаризации;
• бухгалтерский баланс;
• заключение независимого аудитора о составе и стоимости пред­приятия;
• перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Удостоверение состава продаваемого предприятия есть не что иное, как его полная инвентаризация (п. 1 ст. 561 ГК). Акт инвентаризации дополняется заключением независимого ау­дитора о составе и финансовом состоянии предприятия. Цель внеш­ней аудиторской проверки двояка:

1. проверка соответствия (достоверности) финансовой отчетности установленным критериям;
2. проверка законности совершенных хозяйственных опера­ций.

Аудиторская проверка подтверждает достоверность бухгалтер­ского баланса предприятия.

Исполнение договора продажи предприятия (действия по приёмо-передаче продаваемого предприятия)

Исполнение договора продажи предприятия сводится к трем наи­более важным действиям сторон:

1. уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия;
2. передача предприятия продавцом покупателю;
3. оплата покупателем стоимости предприятия.

Уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, по договоренности между сторонами осуществляется од­ной из них в порядке, предусмотренном ст. 562 ГК РФ. Уведомление кре­диторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, должно быть совершено в письменной форме до передачи предприятия про­давцом покупателю. Следует иметь в виду, что таким уведомлением кредитору, по сути, делается предложение о переводе долга с продавца предприятия на его покупателя, поэтому в соответствии с п. 2 ст. 391 и п. 1 ст. 389 ГК РФ ответ кредитора будет считаться надлежащим образом оформленным, если ему будет придана письменная форма.

Кредитор, не сообщивший в письменной форме продавцу или по­купателю о своем согласии на перевод долга, обладает особыми пол­номочиями по защите своих прав, а именно - в течение 3 месяцев со дня получения уведомления он может потребовать:

• либо прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения продавцом при­чиненных этим убытков,
• либо признания договора продажи предпри­ятия недействительным полностью или в соответствующей части.

Указанный выше трехмесячный срок по своей природе яв­ляется сокращенным сроком исковой давности.

Если кредитор, уведомленный надлежащим образом, ничего не со­общит продавцу или не заявит ни одно из перечисленных требований, то он будет считаться кредитором, не давшим согласия на перевод дол­га по обязательствам, включенным в состав предприятия, с продав­ца на покупателя. Вследствие этого стороной по таким обязательст­вам остается продавец предприятия. Однако, если обязательство бу­дет исполнено покупателем предприятия с соблюдением требований п. 1 ст. 313 ГК, кредитор будет обязан принять такое исполнение.

В договор продажи предприятия может быть включено условие, обя­зывающее покупателя исполнить кредиторам продавца обязательст­ва, включенные в состав предприятия. Но если кредитор не согласится с этим, то после передачи предприятия покупателю продавец и поку­патель будут нести солидарную ответственность по долгам, включен­ным в состав переданного предприятия (п. 4 ст. 562 ГК).

В тех случаях, когда кредитор не был надлежащим образом уведом­лен о продаже предприятия, он имеет право в течение года со дня, ко­гда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю, заявить требования о прекращении или досрочном ис­полнении обязательств и возмещении продавцом причиненных этим убытков либо о признании договора продажи предприятия недейст­вительным полностью или в соответствующей части. Указанный го­дичный срок является исковым. Предоставление законом кредито­ру предприятия, не уведомленному надлежащим образом о продаже предприятия, ничем не обусловленного права требования о призна­нии всего договора продажи предприятия недействительным является примером чрезмерной защиты прав кредитора, создающей благопри­ятную основу для различных злоупотреблений со стороны заинтересованных в этом лиц, и существенно снижает практическую значимость всего института договора продажи предприятия.

В соответствии с п. 1 ст. 563 ГК РФ передача предприятия продав­цом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются:

• данные о составе предприятия;
• данные об уведомлении кредиторов о продаже предприятия;
• сведения о выявленных недостатках переданного имущества;
• перечень имущества, обязанности по передаче которого не испол­нены продавцом ввиду его утраты.

Подготовка предприятия к передаче, включая составление и пред­ставление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Предприятие считается переданным со дня подписания передаточ­ного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя перехо­дит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, находящегося в составе предприятия (ст. 563 ГК). В связи с переходом на покупателя указанного риска к нему переходит и право на использо­вание вошедшего в состав предприятия имущества в предприниматель­ских целях (включая ограниченное распоряжение им). Возникшие в ре­зультате этого имущественные приращения войдут в состав переданного предприятия. Если договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на переданное покупателю предприятие до опла­ты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель может распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав пе­реданного предприятия в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено (п. 3 ст. 564 ГК).

{spoiler title=Подробнее opened=0}

Из этого видно, что цель приобретения предприятия, обычно не вхо­дящая в состав существенных условий договора, в случае когда покупа­тель использует право ограниченного распоряжения переданным ему предприятием до государственной регистрации перехода права собст­венности на предприятие, приобретает характер существенного условия, необходимого для договоров данного вида. В таких случаях определение целей приобретения покупателем предприятия необходимо во избежа­ние взаимных претензий сторон, а также для предотвращения возмож­ного нанесения ущерба деловой репутации предприятия.

Если какая-либо из сторон договора продажи предприятия будет уклоняться от подписания акта передачи предприятия, это надлежит рассматривать как односторонний отказ соответственно продавца от исполнения обязательства по передаче предприятия, а покупателя — от исполнения обязательства принять предприятие (п. 1 ст. 556 ГК).

Нормы ГК о передаче предприятия касаются лишь его материаль­ного компонента, причем преимущественно вещей, но не затрагивают в полном объеме передачу «нематериального ядра» предприятия. В си­лу этого полная передача предприятия как целостного имущественного комплекса невозможна без совершения продавцом и покупателем массы различных сделок, направленных на фактическое отчуждение отдельных элементов предприятия покупателю. Например, очевидно, что исклю­чительные права на средства индивидуализации продукции, выполняе­мых работ или оказываемых услуг (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания) либо на результаты творческой деятельности могут быть переданы продавцом покупателю только по специальным договорам, заключенным в соответствии с требованиями части четвер­той ГК (в том числе при необходимости — с совершением действий по их государственной регистрации). Большой комплекс юридически зна­чимых действий необходимо будет совершить сторонам договора про­дажи предприятия с целью перевода на покупателя прав по использо­ванию земли и других природных ресурсов.

В результате передачи предприятия покупатель должен быть постав­лен в положение, которое позволяло бы ему осуществлять предприни­мательское дело так, как это делал продавец. В этой связи обязанности продавца по передаче предприятия не исчерпываются предоставлением совокупного имущества торгового дела, но и предполагают введение по­купателя в сферу приобретенного бизнеса. Именно эта обязанность опре­деляет видовое своеобразие договора купли-продажи предприятия, отли­чающее его от приобретения простой совокупности вещей или прав.

Право собственности на предприятие переходит к покупателю с мо­мента государственной регистрации перехода этого права. Если иное не предусмотрено договором, оно переходит к покупателю и подлежит го­сударственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю (п. 1 и 2 ст. 564 ГК). Учитывая, что договор продажи предприятия считается заключенным с момента его государственной регистрации, одновременно с ней должна осуществляться и государ­ственная регистрация перехода права собственности на предприятие. Исключением из этого может быть отложенная регистрация такого пе­рехода по договорам, предусматривающим сохранение за продавцом права собственности на предприятие до его оплаты или наступления иных обстоятельств. В период сохранения за продавцом права собст­венности на предприятие, переданное покупателю, последний распо­ряжается имуществом и правами, входящими в состав предприятия, как титульный владелец.

{/spoiler}