Понятие и признаки договора социального найма жилого помещения
По договору социального найма жилого помещения собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, либо управомоченное им лицо обязуется передать другой стороне жилое помещения во владение и пользование для проживания в нём на условиях, установленных Жилищным кодексом.
Признаки договора социального найма жилого помещения
- Консенсуальный, так как наниматель обязуется предоставить жилое помещение.
- Возмездный характер, поскольку предоставление жилого помещения осуществляется за плату.
- Взаимный, так как права и обязанности возникают у обеих сторон.
Правовое регулирование данного договора осуществляется нормами гражданского (ст. 672 ГК РФ) и жилищного (гл. 8 ЖК РФ) законодательства.
Предмет договора социального найма жилого помещения
Существенным условием договора является его предмет. Предмет договора социального найма жилого помещения – жилое помещение, то есть жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры.
Жилищный кодекс содержит указание на то, что неизолированное жилое помещение, помещение вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме не могут быть самостоятельным предметом данного договора.
Форма договора социального найма жилого помещения
Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставления помещения жилищного фонда социального использования.
Типовой договор утверждён постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 года «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения».
Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма
Жилищный кодекс относит к правам наймодателя право требования своевременного внесения платы за жилое помещения и коммунальные услуги.
Обязанности наймодателя жилого помещения
- Передавать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение
- Принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение
- Осуществлять капитальный ремонт в сдаваемом жилом помещении
- Обеспечивать предоставление нанимателю коммунальных услуг надлежащего качества
- Иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством, а также непосредственно договором социального найма жилого помещения
Правовой статус нанимателя по договору социального найма жилого помещения
Права нанимателя жилого помещения
- Вселять иных лиц в занимаемое жилое помещение
- Сдавать в поднаём жилое помещение
- Разрешать проживание в данном жилом помещении временных жильцов
- Обмениваться жилым помещением или заменять его
- Требовать от наймодателя надлежащего исполнения им своих обязанностей по договору
- Иные права, предусмотренные жилищным законодательством и непосредственно договором
При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по договору наниматель вправе
- Потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, либо общим имуществом в многоквартирном доме, либо
- Потребовать возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения или общего имущества многоквартирного дома, либо
- Требовать возмещения убытков, причиненных ему неисполнением или ненадлежащим исполнением обязанностей наймодателем
Обязанности нанимателя жилого помещения
- Использовать жилое помещение по назначению и в установленных пределах
- Обеспечивать его сохранность и поддерживать надлежащее состояние жилого помещения
- Проводить текущий ремонт (капитальный ремонт осуществляется наймодателем)
- В установленные сроки вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги
- В установленные сроки информировать наймодателя об изменении оснований и условий пользования жилым помещением по договору
- Иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и непосредственно договором
Расторжение договора социального найма жилого помещения
Договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. При этом:
- Наниматель вправе расторгнуть договор с согласия членов его семьи, проживающих вместе с ним (в письменной форме), в любой момент
- Наймодатель вправе расторгнуть договор в судебном порядке в установленных случаях:
- Невнесения нанимателем платы за жилое помещение или коммунальные услуги дольше 6 месяцев
- Разрушения или повреждения нанимателем жилого помещения
- Систематического нарушения прав и законных интересов соседей, что приводит к невозможности проживания в одном помещении совместно
- Использования нанимателем жилого помещения не по назначению
Прекращение договора Жилищный кодекс также связывает с разрушением жилого помещения, либо смертью нанимателя, проживавшего в нём.